（成都商业策划方案）商业地产开发方案及关键节点

在实施商业地产开发和编制项目开发计划中，相关内容较多。根据多年的实践经验，一个完整的发展计划至少应包括以下具体内容。

商品房开发是指房地产开发企业投资于有形商品销售场所的房地产开发活动。发展中的企业投资于货币和房地产开发行为，创造具有商业价值的房地产商品，进而获得商店开发的房地产和商业利益。因此，商业房地产开发是房地产与商业的双重发展。

在实施商业地产开发和制定项目开发计划中，相关内容较多。根据多年的实践经验，一个完整的发展计划至少应包括以下具体内容：

在上述方案明确后，应控制整个开发过程。关键控制点如下：

开发商需要对项目开始时选择的区域的市场情况进行初步分析和判断。这种判断可以称为初步判断：在城市或区域内开发相应商业地产项目的可行性仅从区域的市场情况和潜力来判断，而不从项目的微观角度进行分析，也不从项目的实际情况来判断。该项目的实施具有宏观思维。

由于商业房地产种类繁多，各种形式的商业房地产都存在市场成熟度问题：如果一个地区的社会生产力水平相对较低，人民收入水平不高，投资者就再也没有实力投资了。该地区的大型商业房地产项目。

如果土地已经被征用，有必要有一个突破性和竞争性的思维来找出出路。

商业地产项目的选址将决定项目的成功。事实上，并不是所有的地方都适合商业房地产开发，只有在某个地方具备相应的条件，才能做到。

从功能特征上看，商业地产的区位和周边条件要求与普通房地产有很大不同。住宅小区和办公楼的客流限制在一定范围内，但商业地产的客流限制不同。随着经营状况的变化，需要解决的客流将急剧增加和减少。当商业地产项目的客流翻倍时，项目的位置是否能够适应成为一个重要问题。

不同的项目有不同的确定方案。开发人员可以组织自己的团队对工作进行研究和分析。他们也可以委托专业咨询机构做出选择。

商业用地配置在混合项目中也非常重要。

在完成商业地产选址后，需要对具体项目选址进行市场前景和开发规模的可行性分析，即确定项目的市场基础，确定周边商业圈的情况，并对项目选址进行评估。验证人口、可能的客户流量、客户流量产生的项目营业额以及项目的开发规模。这是一个值得关注的问题。

许多顾问在分析中采用的方法是基于市场调查，建立相关的分析模型，估计项目地址的可能客户流量，根据人均零售消费的判断，估计项目的可能零售额。n指区域内商业设施的平均值。零售，也就是说，商业房地产项目的规模，可以在这个项目中开发。由于获取基础数据信息的渠道不同，不同的咨询机构可能会有不同的分析结果。例如，一些咨询机构在对商业房地产项目进行市场分析时，以政府年鉴为基础信息，在分析过程中根据市场经验采取更多的假设。该方法有其优点，但缺点明显。一些注重市场调研的咨询机构充分发挥其在商业地产项目市场分析中的优势，依托大量的调研信息，建立综合分析模型，对项目的市场潜力进行分析和判断，但对项目的市场潜力分析较少。结论的时效性。

在完成市场咨询和可持续发展规模研究后，需要根据具体位置、市场潜力、商业圈分析等数据，对项目的客户定位进行定期判断。虽然在这一阶段完成这项工作有可能出现偏差，但需要初步确定，同时可以在以下几个环节进行充实和调整。

在完成商业地产项目的市场前景和发展规模分析后，将面临项目征地和政府许可的问题。土地征用是指投资者通过市场“招、拍、挂”的方式，在一定时期内从政府土地部门取得土地开发使用权。政府许可，是指政府有关主管部门申请建设商业房地产项目，经政府计划委员会、计划部、商务委员会或者经济委员会批准。以及其他政府部门。

项目征地应遵循两大标准，即土地规模标准和土地价格标准。所谓土地规模标准，是指商业房地产项目对土地规模的要求，以满足项目本身功能的需要；而土地价格标准，是指土地价格水平，将直接决定项目的竞争优势。尤其是在项目运营初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

应该说，土地征用的早期定位是一个方向性的定位。在正确定位的前提下，深入细致地研究和分析消费者目标客户、项目类型、业务形式、盈利模式、产品形式、特点、启动策略、财务计算等相关问题。这一步是项目成功的一个重要因素。如果出现定位偏差，项目将不会成功。反复讨论，反复修改定位，定位精度取决于市场。

通常第四点和第五点可以同时实现。在征地过程中，可以修改项目定位。在征地过程中，征地工作已经开始。

本项目的规划设计包括商业运营方案设计、建筑方案设计、初步设计和施工图设计等，其中最重要的是商业运营方案设计。如果没有商业运营计划的设计，建筑将变得毫无意义。在我国，商业运营计划书的设计通常由规划机构或咨询公司完成，为建筑设计提供依据。在建筑设计方面，方案设计可以称为宏观设计，它将决定商业地产项目的外部布局、内部功能、土地利用效率、室内空间利用效率、商店的租金潜力和合理性。室内空间移动线布置图。初步设计和施工图设计可称为微观设计，即在商业运行方案设计的基础上，深化和细化纯建筑工程的角度。

部分开发商委托国外设计院进行方案设计阶段的设计，国内设计院进行初步设计和施工图设计。这种组合不仅降低了设计成本，而且保证了设计质量。但我们必须与国外设计机构明确方案设计的深度。否则，方案设计的深度不能满足要求。国内设计单位将无法正确完成初步设计和施工图设计，或者虽已完成，但也会给开发商带来许多潜在的问题。

设计方案的市场化是指投资者必须向商业房地产市场专家或商业规划公司提供建筑师的概念设计方案，市场专家或商业规划公司应当对概念提出市场化的修改建议。l设计，三方之间的沟通必须经过几个周期。最终设计方案以市场为导向，在一定程度上保证了市场的准确性。这是许多开发人员忽略或忽略的一个非常重要的链接。原因是商业地产项目必须重视管理。无论是百货公司、***、专卖店还是其他商业业态，都要求商业地产合理布局，有效引导客流。如果商业地产的设计不能满足商家的功能需求，那么商家最简单的选择就是不选择项目。因此，任何商业地产项目的设计都必须符合市场需求。

建筑师的优势在于他们能通过自己的建筑美学思想有效地创造出审美空间，不同的建筑师会表现出不同的审美空间概念的特征和风格。重视建筑师审美空间的概念是正确的，但要把建筑艺术转化为商品，必须把市场和功能的概念结合起来。否则，项目将面临***的市场压力。

在完成上述项目设计、市场调整方案、财务资本计划和融资方案后，需要对上述方案进行调整，即系统集成。通过调整和整合，可以判断项目规模与***的关系是否合理，项目投资规模与企业自有资金和资源背景是否符合投资法，投资者自有资金与资源的关系是否合理。RCE及其对权益的期望是合理可行的。如果上述判断结果存在问题，则需要回到设计阶段进行相关调整，并循环使用市场调整方案和金融融资方案，以验证和确定最终可行方案。

项目计划系统集成完成后，需向政府规划部门提供可行性研究报告，向规划部门提交计划设计，向交通部门提交交通计划，向消防部门提交消防计划。部门，向环保部门提交环境评价报告，向供电部门提交项目用电计划，并提交煤炭。水务公司和市政管理部门向其他主管部门提交相应计划和其他文件，并经上述部门批准的过程。项目计划的政府许可过程通常至少需要半年时间，需要认真对待。

在上述政府许可的内容中，可行性审批、规划审批、交通审批、消防审批、市政审批是影响项目最终规划、保证项目交通条件、保证项目交通安全的核心部分。r本工程的方案能满足消防规范要求，工程是否有足够的电力等市政管理。匹配条件。上述批准的任何重大变更都将影响项目***预测。

一

交通审批是指规划部门协助交通主管部门对商业地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业的交通研究机构对项目进行交通分析研究，建立并分析商业地产项目对周边交通系统影响的可行性和项目交通流组成。n交通。交通条件和交通组织对商业地产项目的成功运营起着决定性的作用。交通问题可能是项目成功的障碍，也可能是项目成功的有利因素。对于商业地产项目，良好的外部交通环境将有效引导乘客进入项目现场消费，否则将大大减少到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进内部交通循环项目的。

二

指消防部门根据国家消防规范对商业地产项目的设计进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以批准的过程。在许多地方，消防预审批，即项目不能满足消防要求，不能接受后审批。如果消防部门最终拒绝该项目的消防设计，则意味着之前的工作需要大幅度的返工，这将造成巨大的浪费。

一般来说，本工程的设计方案与现行的《生活消防规范》存在冲突。因为消防规范广泛，但技术落后，防火分区很小。作为一个更新速度很快的商业房地产项目，几乎不可能真正按照其功能进行建设。面对这种冲突，开发人员应该探索双方之间的平衡，但安全性不容忽视。

三

规划审批是指项目区规划管理部门根据开发商上报的项目计划设计，结合项目的规划和使用情况，结合专项审批结果，对项目计划进行审批的过程。如消防审批、交通审批、环境保护等。规划审批的结果将是商业地产项目运作的另一个重要环节。商业房地产规划一经确定，基本确定。原则上不修改，不修改，否则太浪费。

规划审批流程对开发商来说非常重要：如果规划审批方案与申报方案之间存在较大差距，投资者将面临许多需要返工和利益损失的问题。为了确保规划审批能够按照既定目标完成，有必要积极有效地与政府主管部门沟通。即使调整了解释，也有利于缩短审批时间，减少绕行。

十

开发单位完成项目设计方案深化后，项目规划经批准，项目用地经批准后，建筑施工企业、监理单位、设备材料采购供应、机电工程施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位、施工单位通过招标程序确定了项目后期的成果，使项目施工准备工作顺利进行。

十一

指在开发商完成项目设计计划后，设立或委托专门的金融机构对商业地产项目的成本、效益、***比例、***敏感性分析。这是投资者投资项目的微观定量决策基础。在财务分析和会计核算过程中，金融机构需要以项目的市场前景和发展规模的可行性为参考，并引用大量的分析结论。

对于小型商业房地产项目来说，没有必要做得很细，太细可能影响时间成本。对于有销售模式的商业房地产项目，财务会计工作简化了很多。

十二

指金融金融机构结合项目财务核算，进一步细化资金需求和资金流动的工作。这项工作首先需要对项目资金的数量和流量进行宏观规划，然后结合项目其他资金的需求，最终完成项目的资金需求计划。

十三

指开发商根据自身资本状况、企业自身资源、股权战略等，以项目资金需求计划为参照对象制定的资金供应计划。本文强调，参考对象是投资者自身的资本状况、企业自身的资源和股权战略，因为任何金融工具的基础只能是企业自身的资源，否则，除非存在非市场因素，企业才能没有得到有效的财政支持。国内部分商业地产投资者不知道金融投资依赖企业资源的特点，低估了自身资源的重要性，高估了自身在项目中的价值，盲目产生对股权的过高期望。这就导致了融资计划的不切实际。

项目的财务会计、资金需求方案和融资方案对开发商准确判断项目的可操作性至关重要。上述计算及相关方案的准确性将直接影响投资者决策的准确性。

十四

除非开发商有足够的资金支持项目，除非项目采用融资销售模式，一旦投资者完成项目设计方案和融资方案的决策，他们就可以促进项目运营过程中最重要的工作。ESS，即项目融资。项目融资包括两个极端的内容：项目开发阶段的资金准备和项目运营阶段的资金准备。主要形式有股权融资和债务融资。

在进行项目融资之前，开发商应首先决定项目融资。商业地产项目融资策略和方案的准确决策，可以保证有效的融资工作。如果开发商对项目的股权预期过高，必然会在融资过程中面临失败，严重影响融资过程。

融资决策完成后，首要任务是编制项目的经营计划。项目商业计划书是其他投资者和金融机构了解项目的有效渠道。

项目商业计划书编制完成后，启动项目融资运作。融资运作主要有两种形式：

这两种融资方式并不冲突，如果协调一致，它们可以携手合作。

对于最初进入商业房地产投资领域的投资者来说，融资业务是必不可少的，因为专业的商业房地产融资服务机构可以通过它们直接、快速地将商业房地产项目与国际资本连接起来。R特殊运营渠道。从事商业房地产投资的国际金融机构实际上局限于一个特定的圈子。如果他们不熟悉金融圈，盲目碰撞只会耽误时间，没有进展。当然，在委托专业的融资服务机构开展项目融资服务时，开发商需要支付融资费用，也就是说，他们需要向融资服务机构支付一定的融资启动费用，但也需要支付相当于2.5%的费用。o融资总额的5%作为融资服务费。上述融资服务收费标准为国际融资现行收费标准。一些开发商可能认为上述标准太高，但需要明确的是，仅需融资成本1.5%左右的金融服务机构的专业能力存在问题，也就是说，这些金融机构不太可能实际完成。e项目融资。

第二种融资方式对已具备商业地产项目运营和融资经验的投资者来说是可以接受的。但投资者自己也必须建立一个融资团队，而不仅仅是由一两个人组成。

十五

本项目的市场规划属于后期规划。产品成为商品，实现商品利润是产品发展的重要步骤。这对项目的成功非常重要。智能市场战略可以降低项目成本，有效地开拓市场空间、利润空间和利润空间。

市场规划主要是通过聘请营销咨询公司来拓宽市场视野和借用外部资源来进行的。

十六

即：1）委托专业投资咨询机构或已聘用的营销机构进行项目投资；

2）成立招商引资团队。对于商业地产项目，引进大型国际知名零售商有利于整个项目的投资，也就是主力店。

一般来说，投资咨询机构更了解国际知名零售商的需求，委托专业咨询机构进行项目前期投资可以有效地促进项目的进展。

十七

对于采用店铺销售方案的项目，开发商需要根据市场策略预测店铺的价格和价格。商店的价格首先由其自身价值决定，并根据基本的价格-租金效益进行合理的定位。第二，市场战略将有效提升商店的价值。价格决策的准确性将有利于项目的销售运营。价格策略主要有三种：高开低走、平开高走、低开高走。

十八

在招商引资阶段，开发商需要科学预测商铺租金。预测必须依靠对当前市场的研究和对未来市场的预测，不仅要考虑自身的市场空间，还要考虑竞争市场的影响。租金判断对项目投资具有重要意义。准确的租金定位将提高项目投资的效率。